Новые ресурсы для общественных пространств
Сейчас мы переживаем активный процесс уплотнения городов. В рамках московской реновации, по подсчетам РБК, городская застройка уплотнится в 2,18 раз. В целом по России уплотнение планируется по нацпроекту “Жилье и городская среда”, который, по мнению участников комитета по строительству ТПП РФ, “направлен на дальнейшее уплотнение людей в городах и развитие 10 крупных городских агломераций, в которых сейчас уже живет более 60% всего населения России”. Ожидаемый результат: больше людей на ту же самую площадь, вплотную запаркованные дворы, нехватка мест в социальных учреждениях, исчезновение приватного, зеленого пространства двора.
В этой статье мы постараемся раскрыть тему неиспользуемого ресурса - крыш жилых домов и кровли встроенно-пристроенных помещений (далее - ВПП). Наверняка каждый вспомнит несколько мест с широкими ВПП в своем городе.
Зачастую коммерческие и социальные учреждения (детские сады, поликлиники) располагаются в таком ВПП. Иногда секции многоквартирного дома имеют разную высоту, и из окон соседней секции возможен выход на крышу. Это — ресурс свободного пространства для создания общедомовых садов, огородов, площадок для барбекю и террас для встреч с соседями. При этом, можно использовать даже небольшие крыши (например такое пространство, куда потенциально имеет выход только одна квартира и нет возможности сделать общий вход).
На данный момент находится в разработке ГОСТ, посвященный устройству озелененной кровли. Есть отличный шанс, что уже скоро различные аспекты зеленых крыш будут зафиксированы в государственном стандарте, что значительно упростит их распространение в России. Информацию об этом можно прочитать, например, здесь и здесь. Обзор плюсов и минусов таких крыш в целом, а также различных технических решений можно найти в одном из старых номеров журнала “Зеленые здания”.
Несмотря на кажущуюся непригодность нашего климата для устройства общего пространства на крышах, иногда появляются новости о том, что по решению суда ликвидируются самовольно разбитые сады на крышах, инициаторам строительства которых грозит штраф. География таких дел включает Петербург, Подмосковье и даже Екатеринбург. Разумеется, это не дискредитирует идею создания зеленых крыш в целом, а только подтверждает ее актуальность. При наличии желания сделать что-то на крыше нужно действовать по закону, в первую очередь — ввести ее в эксплуатацию.
Первый вопрос, возникающий при попытке ввести крышу в эксплуатацию, это вопрос о том, кому она принадлежит. И если с крышей дома все понятно (она относится к конструкции здания), то с ВПП могут быть вариации. Загвоздка в том, чтобы понять, является торговое помещение встроенным или пристроенным. Пристроенное помещение является отдельным объектом недвижимости, с собственным фундаментом, крышей, материалом стен и отдельным проектом. Соответственно, решения по организации чего бы то ни было на такой крыше принимаются без участия жителей основного дома. Противоречивость понятия встроенно-пристроенного помещения привела к тому, что споры о принадлежности к одной из категорий рассматриваются в суде (по вопросам оплаты общедомовых расходов).
В целом из судебной практики можно выделить следующие критерии пристроенного помещения:
– самостоятельность коммуникаций;
– самостоятельность электроснабжения;
– самостоятельность вывоза ТБО и т.п.;
– отдельный акт ввода в эксплуатацию;
– наличие отдельного земельного участка;
– наличие договоров, свидетельствующих об автономности коммуникаций;
– наличие самостоятельных затрат на ремонт обособленного помещения, уборка территории и т.п.;
– отдельный фундамент.
В случае, если помещение является частью единого комплекса с многоквартирным домом, оно может считаться скорее встроенным, чем пристроенным, и его крыша является конструктивной деталью здания в целом. Это подразумевает также общую ответственность за поддержание такой крыши.
Под эксплуатацию кровля должна быть плоская, с железобетонной плитой перекрытия. Нагрузка будет разной в зависимости от проекта, безопасность всей конструкции подтверждается при согласовании с муниципалитетом. Кроме того, существует возможность создать экстенсивную зеленую кровлю (кровля, на которую не организовывается доступ жильцов, создаваемая в целях улучшения биоразнообразия, микроклимата или просто придания эстетичного вида) — тогда подойдет наклонная кровля с уклоном до 30 градусов.
Эксплуатируемая кровля также возможна на крыше детского дошкольного учреждения. До 2013 года имелся запрет на размещения игровых площадок над детсадами, однако в в текущей редакции СанПиН 2.4.1.3049–13 такого запрета уже нет.
Следующие шаги идентичны почти для любых крыш. РБК приводит инструкцию по пунктам:
1) получить согласие “на ввод в эксплуатацию крыши” от всех собственников квартир в доме (а также нежилых помещений) на общем собрании собственников в виде протокола с подписями;
2) подать эти документы в Росреестр для признания собственности жителей на пространство крыши (совет юристов);
3) получить согласие как минимум 2\3 собственников на определенные виды функционального использования на общем собрании (протокол, подписи, примерный план благоустройства крыши);
4) направить протокол и эскиз плана крыши в институт жилищного проектирования для подготовки подробного проекта;
5) согласовать проект с представителями строительного надзора и администрацией района;
6) только на данном этапе можно начинать реконструкцию.
Крыша не обязана быть оборудована по последней моде ландшафтного дизайна. Она может быть совершенно простой, отражающей предпочитаемые вами варианты ее использования. Рассмотрите возможность установки кадок/ящиков с растениями на летний период, вынесите цветочные горшки из дома, установите недорогой стол со стульями. Дополните зонами для сидения из строительных паллет, бревен или ошкуренных коряг из леса. Посадите вместе с соседями овощи и травы для готовки. Квартиры с выходом на крышу могут обзавестись импровизированными террасами, огородив заранее оговоренную площадь. Конечно, устройство зеленого ковра или посадка деревьев/кустарников потребует больших затрат — для подготовки основания.
В дискуссии о городах распространена тема дискриминирующего пространства, отсутствия “права на город”. Речь идет о том, что горожане в какой-то степени вытеснены из своей естественной среды обитания (улиц, и прилегающих пространств), а также о том, что у них ограничены возможности влияния на принимающиеся решения по городской среде. Фокус внимания дискуссии развернут в большей степени на общественные пространства — все за границей вашего дома и двора. Специалисты изобретают массу способов вовлечения горожан в процесс проектирования для того, чтобы их интересы и желания могли быть представлены.
При этом, ваша локальная самобытность с большей выраженностью будет отражена в проектах частного пространства, а не общественного. Иными словами, проектируя парк на семинаре, вы создаете консенсусное решение, в разработке которого в конечном счете принимают участие сотни или даже тысячи горожан. Обустраивая же крышу своего дома, ваши предпочтения и ценности будут выражены в проекте намного ярче.
Сейчас, когда люди по всему миру вынуждены больше времени проводить дома, самое время подумать его будущем. Создайте чат жильцов в мессенджере, обсудите возможность создать полностью ваше пространство. Хотя вы не сможете встретиться с соседями на собрании, ближайший месяц можно потратить на сбор идей и предложений от ваших соседей через интернет. У них же будет отличная возможность исследовать мировые кейсы организации крыш и подумать, что бы они хотели видеть у себя. Далее можно нарисовать схематичный эскиз будущей крыши для последующей передачи в институт жилищного проектирования.
Запуск процесса реконструкции или “обживания” крыши будет своего рода пространственным выражением вашего права на непосредственное участие в судьбе вашей собственности, пусть и коллективной. Крыша, равно как и двор, является собственностью жителей дома, они имеют исключительное право решать, как будет использоваться его площадь. И, в отличие от многих других городских пространств, здесь у них есть реальный шанс на успех.
